Оценка стоимости, экспертиза
Адрес:
Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, 12к1-120.
Ленинградская обл. Всеволожский р-н, посёлок Мурино,ул. Парковая, 8-47.
Схема проезда
Телефон:
Пн-Пт: с 9:00 до 21:00
Сб-Вс: с 9:00 до 22:00

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РОССИИ: ПОЗАВЧЕРА - СЕГОДНЯ - ЗАВТРА

« Назад

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РОССИИ: ПОЗАВЧЕРА - СЕГОДНЯ - ЗАВТРА  26.04.2019 18:11

Одним из центральных вопросов любой революции и любого переворота является отношение к частной собственности. Большевики уже на следующий день после взятия Зимнего дворца поставили его ребром и решили быстро и однозначно Декретом II Всероссийского съезда Советов: «Помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как все земли удельные, монастырские, церковные, со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов… Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, и крестьянская и т.д., отчуждается безвозмездно, обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.»

Дальше – больше. Декрет от 23 января (5 февраля) 1918 г. провозгласил, что «акционерные капиталы бывших частных банков (основные, резервные и специальные) переходят к Народному банку Российской Республики на основах полной конфискации; банковские акции аннулируются и всякая выплата дивидендов по ним безусловно прекращается.». Декрет от 20 июня 1918 года объявил «государственной собственностью предприятия нефтедобывающие, нефтеперерабатывающие нефтеторговые, подсобные по бурению и транспортные (цистерны, нефтепроводы, нефтяные склады, доки, пристанские сооружения и проч.) со всем их движимым и недвижимым имуществом, где бы оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось.»

Еще через восемь дней Декрет о национализации предприятий ряда отраслей промышленности, предприятий в области железнодорожного транспорта, по местному благоустройству и паровых мельниц объявил «собственностью РСФСР расположенные в пределах Республики промышленные и торгово-промышленные предприятия со всеми их капиталами и имуществами, в чем бы таковые ни заключались…».

Между тем, в России к моменту ликвидации частной собственности уже существовал вполне сложившийся институт ее оценки. Важным толчком к развитию оценочной деятельности стала в 1861 году отмена крепостного права и возникновение всевозможных имущественных отношений, а затем – развитие рыночных механизмов хозяйствования, достигших накануне «Октября», – по определению В.Ленина, – стадии «государственно-монополистического капитализма». Появилась необходимость не только в объективном обсчете нажитого всеми «правдами и кривдами» добра, который стали регулировать «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами» от 8 июня 1893 года, но и в оценке стоимости предприятий и компаний, то есть «бизнеса». Однако после публикации выше цитированных декретов нужда эта отпала практически на семьдесят лет.

Что касается старушки Европы, которая пережила волну революции в среднем лет на двести раньше России и уже спокойно дремала на лаврах «священной частной собственности», то там институт оценщиков развивался спокойно и последовательно. Так в Великобритании уже к середине XIX века оценочная деятельность широко практиковалась сюрвейерами (от англ. surveyor – землемер), и в том самом 1861 году, когда у нас отменили крепостное право, королевой Викторией им была «дарована хартия на право саморегулирования профессии и, соответственно, был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям, управляющих, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в ста странах мира. Для того, чтобы претендовать на звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors/RICS), необходимо получить высшее образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.» (Оценка недвижимости. Учебник под ред. засл.д.н. РФ д-ра эк.н., проф. А.Г.Грязновой и д-ра эк.н., проф. М.А. Федотовой. М., Финансы и статистика, 2010.).

В России потребность в оценке собственности, а для этого – в создании в том или ином формате институтов оценщиков вновь возникла только после реанимации в 1990-х годах рыночных отношений. Основными направлениями проводимых тогда реформ стали приватизация социалистических заводов и колхозов, которые превращались в акционерные общества, и приватизация замаскированных особняков, городских квартир и сельских мазанок российских граждан, превращавшихся в частную собственность. Заканчивалась эпоха кропотливого улучшения жилищных условий через выстраивание длинной цепочки липовых «обменов», обогащавших «черных маклеров». Нас мену шла купля-продажа.

Эти сложные и порой противоречивые процессы, особенно с учетом бескрайних просторов России и безграничной креативности наших граждан, все-таки более-менее успешно регулировались Законом № 443-1 от 24.12.1990 г. «О собственности в РСФСР» и Законом № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». И сегодня, по данным «Российской газеты» за февраль 2017 года, в стране приватизировано 78 процентов квартир, а сам процесс, который должен был завершиться 1 марта этого года, принял, в соответствии с изменениями в законодательстве, «бессрочный характер».

Отвечая на потребность новоявленных собственников узнать – сколько же, вообще-то, стоит то, чем они завладели, «узкие специалисты» оказались (как и во многих других случаях) впереди чиновников и «народных избранников». Уже в 1993 году было учреждено Российское общество оценщиков – первое в стране объединение профессионалов в этой сфере деятельности. Причем, на начальном этапе они широко пользовались рекомендациями зарубежных специалистов, приезжавших к нам для обмена опытом, и методическими материалами, переведенными с иностранных языков. И только 29 июля 1998 года был принят Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», который с изменениями продолжает действовать и сегодня, а в 2001 году Постановлением Правительства РФ № 285 было утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности.

Последующими федеральными законами и постановлениями правительства в 2004-2006 годах уполномоченным органом исполнительной власти для решения вопросов, связанных с оценочной деятельностью, было назначено Министерство экономического развития и торговли РФ, а ее лицензирование отменено. Таким образом, с 2007 года оценка осуществляется специалистами на основании их членства в саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческой организации, включенной в единый государственный реестр аналогичных структур.

Тогда же были сформулированы три федеральных, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ, стандарта оценки, которые являются обязательными к применению; сегодня таких стандартов двенадцать. Они разработаны с учетом норм Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee/IVSC) со штаб-квартирой в Лондоне, объединяющего с 1981 года профессиональные организации оценщиков более чем 50-ти стран мира, в том числе России. Кроме того, специалисты на базе высшего образования имеют возможность проходить переквалификацию, а их профессиональная ответственность подлежит страхованию. Все это, безусловно, способствует улучшению качества работы оценщиков и повышению престижа профессии в глазах российских собственников и общества в целом.

Но вместе с тем, в нашей работе случаются различные коллизии между оценщиком и собственником, которые требуют серьезного анализа. Тем более, что область приложения профессиональных знаний и практического опыта оценщиков постоянно расширяется по мере того, как у собственников увеличивается спектр возможностей для оперирования своим имуществом. Сегодня мы участвуем в оценке приватизируемого имущества, в переоценке основных фондов, в оценке инвестируемого, залогового и ликвидируемого имущества, в решении имущественных споров. И в отдельных случаях, к сожалению, могут иметь место как некачественная работа, приводящая к повторной оценке – со стороны оценщика, так и недоверие к оценщику – со стороны собственника; а также возникновение специфических взаимоотношений оценщика с заказчиками, которые приводят к некорректной (завышенной или заниженной, по обстоятельствам) оценке имущества и т.д. Наиболее часты такие случаи при оценке движимого и недвижимого имущества, подлежащего в дальнейшем разделу между супругами, подавшими на развод, а также при оценке последствий для транспортных средств ДТП или некачественного ремонта в автосалонах. Понятно, что в этих случаях интересы сторон противоположны, что иногда и выливается в прямое давление на оценщика.

Еще одним примером подобных работ является оценка имущества, подлежащего приватизации. Заказчиками здесь выступают федеральные или региональные органы власти, которые с деятельным волнением ожидают результата оценки выставляемых на торги объектов (предприятий, имущественных комплексов и т.п.). Надо признать, что в этих случаях и оценщик зачастую испытывает сильное волнение, впрочем, получая вместе с ним и огромный практический опыт. Обогащают знаниями и судебные экспертизы, в ходе которых оценщик принимает непосредственное участие в заседаниях и познает тонкости процессуального законодательства.

Одной из востребованных сегодня в Петербурге и Ленинградской области услуг является оценка квартир при ипотечном кредитовании. В основном именно с помощью ипотеки граждане и приобретают сейчас жилье в муниципальных образованиях нашего региона, где ведется активное строительство крупных жилых массивов.

Наглядным примером здесь может служить граничащий с Петербургом Всеволожский район Ленинградской области («тридцать минут до Невского», – как сказано в рекламе одного из застройщиков): в 2016 году он вышел на первое место в России по численности населения (326,8 тыс. чел.), отодвинув на второе Одинцовский район Подмосковья, который долго лидировал в списке самых густонаселенных муниципальных образований страны. К быстрому росту численности населения Всеволожского района привела активная жилая застройка, которая ведется здесь с конца 2000-х годов: так, только в Западном Мурино за этот период возведено, по данным РБК, 23 жилых комплекса (около 100 домов) на 4 млн кв.м с населением примерно 80 тыс. человек.

И, разумеется, услуги оценщиков недвижимости здесь очень востребованы. Тем более, что в третьем квартале нынешнего года был установлен новый исторический минимум средневзвешенной ипотечной ставки ниже уровня ключевой – 11,1 процента. В результате, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на 1 октября было выдано кредитов на 15,7 процента больше, чем в 2016 году, а ипотечный портфель банков вырос за девять месяцев 2017 года до 5 трлн руб., и до конца года вероятен прирост еще на 0,5-0,6 трлн руб. А далее, по прогнозам АИЖК, ипотека может вырасти на 20-25 процентов в 2018-м.

С учетом всего, что было сказано, не может не вызывать поддержки со стороны профессионального сообщества решение о новых квалификационных экзаменах по трем направлениям – оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса, – которые (все или отдельные) у 1 апреля 2018 года обязан сдать каждый оценщик. Кроме того, для получения квалификационного аттестата необходимо подтвердить стаж работы по специальности – оценщиком или помощником оценщика не менее трех лет, что тоже является новшеством.

Параллельно со сдачей квалификационных экзаменов оценщикам необходимо постоянно заниматься самообразованием, ведь новые требования к нашей работе выдвигают не только экспертные комиссии, но и сама жизнь – динамичная, многообразная и в чем-то противоречивая.

Наша профессия становится все более сложной, но одновременно и более востребованной и престижной, что, несомненно, позволит ей занимать достойное место среди участников рынка и в общество в целом.

Журнал «Великое Посольство+/Great Embassy+», №4, 2017.



Оставьте заявку
И мы перезвоним вам в течение рабочего дня!
Адрес:
Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, 12к1-120.
Ленинградская обл. Всеволожский р-н, посёлок Мурино,ул. Парковая, 8-47.
Телефон: